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2013-03-27 来源 :公益时报 作者 : 张明敏
温州鹿城区“南塘五组团”业主大会全国第一家有“社团独立法人资格”的业主大会，可直接起诉物业公司，独立开设银行账户
3月8日这一天对于浙江省温州市鹿城区南塘五组团小区业主委员会主任金巧娒来说，是值得记住的一天。这一天，他接过了鹿城区民政局给该小区业主委员会颁发的“南塘五组团小区业主大会”牌匾，自此，南塘五组团小区业主委员会成为一个具有独立法人资格的社会组织，这同时也是全国首个直接在民政注册的具有社团法人资格的业主委员会。这意味着在我国现行社区中，业委会长期不具法人地位的事实被打破，物业与业主间的权责和关系将重新界定。
温州这个具有法人资质的业委会是如何成立的？其法人代表又是如何选出的？试水情况如何？《公益时报》记者带着这些问题，试图还原我国首个以社团形式注册的业委会的诞生前后。
“法人”业委会便于维权
金巧娒已经在南塘五组团小区业主委员会当了2年主任，就在注册成为社团法人的前几天，他都还在为小区房屋漏水的事情找物业公司协商解决，但是据他说找了多次依然没有修缮，这使他很头疼。
“说实话，你真是拿他没办法，这个漏水问题，我都跟物业反映过多次了，一直就是无动于衷。其实这是有维修基金的，但是不在我们手上，我们也不是法人，必须通过物业向有关主管部门报告取得资金来进行修缮。这样耗着最终都是我们小区的业主受害。”金巧娒对《公益时报》记者说。
金巧娒的这些无奈正是现在中国社区中业主们的普遍的无奈。小区内的两大主体分别是物业和业主，本应该是和谐共存的两家，时常因为琐事导致关系紧张，最终业主们通过维权解决。但这种维权由于业委会不是法律主体不能参与诉讼，没有约束力和威慑力，因此对于业委会的诉求物业可以听也可以不听，这着实令业主犯难。
“我们看到业主与物业、业主与业主间的一些矛盾我们也很头疼。以前长期通过街道办调解，业主与业主间也可以通过相应法律途径解决。但是涉及到小区公共利益，停车位、电梯间广告位、楼道修缮等，如果业主与物业之间有了矛盾，物业不给解决业主们也没有办法，最终走法律程序又因为你不是独立法人，没资格打官司而无可奈何，久而久之演变成更大的矛盾。与其让他们这样发展下去，还不如让他们自己管理好自己。”温州市鹿城区民政局副局长黄坚靖在接受《公益时报》记者采访时表示，“虽然我们之前的物业管理法里面有规定，有工作程序和工作规范，但却没有明确法律地位。通过具有法人地位的业主委员会管理后，业委会运行比较规范，同时也减少了社区、物业之间的矛盾，小区管理也好多了。”
早在几年前，金巧娒和业委会的代表们就有这样一个想法，怎样才能使业主的义务和权利对等起来，不至于义务多而维权少。现在，鹿城区民政支持他们申请法人资格社团组织，金巧娒感到很满意。
“小区里面一花、一草、一木都应该是小区全体业主共同所有的，物业公司就是业主雇佣的。怎么业主雇佣来的人，业主还要看他的脸色？这种位置是不是有些颠倒了？”金巧娒说。
现在，业委会具有了法人资质，成为了合法的诉讼主体，是不是意味着就要打官司？
“这个倒不至于，我们并不是为了去打官司才去争取这个法人地位的，主要是为了方便今后维权。现在我们具有法人地位对于开发商和物业公司都是一种全新姿态，发生纠纷后我们主要先去沟通，在沟通不成的情况下，我们才会考虑诉诸法律。”金巧娒说，“中国礼仪当中就是讲究‘先礼后兵’嘛。”
1400万元维修基金划归业委会
法律规定的社区内的管理维修基金是一大笔款项，这笔钱主要是用来维修围墙、电梯、查找其他安全隐患的。原先这笔钱都是放在当地房地产管理局和维修资金审批中心，需要时得向物业公司报告，由物业向主管部门申请资金，方能开工修缮，既费时又费事。现在不一样了，法人资格的业委会可以自行保管这笔维修基金，如果需要修缮只要业委会同意就可以了。
“小区总共是881户，已经入住768户，现在的维修基金总共有1400多万元。”金巧娒说，“这笔巨额资金都是小区业主根据自家居住面积缴纳的，现在已经划转到我们业委会以集体业务名义设立的账户上。以后小区维修，业委会的自由度大了很多，也方便了，当然责任也重了，弄不好是要负法律责任的。”
面对如此巨额的资金，管理角色的转变意味着管理权责转移，如何保障资金的合理、合法使用？“监事会能够承担一部分责任，最主要的就是监管。”金巧娒说。
“在向民政部门申请注册之初就讨论过监事会的问题，我们双方都希望能设立一个监事机构能够在业委会进行重大决策时提出建议和意见，以期更好地完成业委会的工作。一般小型的资金用途不用通过监事会，基本业委会主任签字就可以执行。当然每笔账目都会有公示，公开、透明。业委会欢迎业主们监督，随时欢迎大家来查账。”金巧娒说。
设立监事会的做法在鹿城区民政局副局长黄坚靖看来是十分必要的。
“这样能够更加放手让刚刚拿到法人‘准生证’的业委会踏实发展。”黄坚靖说，“注册成法人资格的社会组织，在责权上有更大的自主性和独立性，同时自身自律也应该加强。设立监事会有利于更好促进业委会机构的发展，在做到财务公开透明的同时，还应该把决策做好，在这点上监事会能起到很好的作用。监事会人员全部由业委会代表担任，民政部门不参与其中，小区的事就让小区自己决定。”
“法人”是如何产生的
大多数社区通过民主推选产生的业主委员会及其主任，并不具备法人资格。而当业委会在维权问题上遇到问题时，有些业主认为谁当主任都一样，权责没有那么明显。而当业委会具备法人资格后，业委会主任的位子变得“热”起来。在这种情况下，法人又是如何产生的呢？
“说白了，现在的业委会就有点像公司，主任就是董事长，其他人员都由他任命。”金巧娒说。虽然看似轻松，但回想当初成为业委会的法人，他还是道出了这其中的辛苦。
“当时业委会成立了4个多月还没有组建起来，主要原因就是最初想着去征求每一位业主的签字同意。但征集到每个人的签名有些不大可能，这时，有些业主劝我放弃这个主任。我当时想，这关系着全体业主，也关系着我自己，一定要拿下。后来我们改变方式，每栋楼选出几名代表，就像是楼长一样。整个小区产生了33名楼栋代表，再从33名代表中选出13名代表成为业委会成员。”金巧娒说，“在13名业委会代表中再推选出主任和副主任候选人，最后再对候选人进行投票，主任就这样产生了。”
“现在成立的监事会由一个主任、两个委员组成，但监事会没有表决权。如果业委会做得不对，监事会会指出来。业委会在进行重大项目决策的时候，也必须征得监事会的同意，不然有可能这个项目进行不了。”金巧娒说。
社会管理创新
南塘五组团业主委员会的社团证书上，显示着业务范围：“修改业委会制度，维护业主合法权益等。”有网友指出，这并没有细化到具有项目执行的细则上。对此，黄坚靖表示，“南塘五组团业委会是试点，具体责权范围将有待运营一段时间后再具体明细。而如何把业委会引导好，积极发挥其作用，更好参与社会建设与管理，依法、有序来参与公共服务，这是民政部门列为的重点。获准南塘五组团业委会法人资质注册，是一个典型的社会管理创新，整个注册过程严格按照社团注册登记模式，规章制度均由业委会拟定，实现真正社区自我管理。”
其实，早在2011年6月16日，北京市怀柔区于家园一区14、15、16、17号楼业委会主任丁淑元，就从泉河街道办事处领取了挂靠在当地住建部门的“京怀业字第0001号《业主大会登记证书》”（注：不是社团法人），成为全国首个取得独立民事主体资格的业主大会。当时，物业专家舒可心表示，“在中国出现第一个商品房小区的31年后，终于有了第一个被法律承认的业主大会组织，终结了少数人管理多数人的局面，这是具有跨时代意义的大事。”
与前者不同的是，温州南塘五组团社区以业主委员会名义，直接在民政部门登记为社团的社会组织。
“业委会具有法人地位之后，现在的小区车位、电梯广告位基本还是委托物业管理，只不过东家从原先的开发商变为业委会，自己身为业委会的法人代表也是不拿工资的。”金巧娒说。
名词解释
社团法人：在我国，根据《民法通则》的规定，法人主要被区分为企业法人与非企业法人两大类。其中非企业法人是指依法设立，从事生产经营活动之外的其他社会活动的法人。非企业法人又分为机关法人、事业单位法人和社会团体法人。
社会团体法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的社会组织。主要包括各种政治团体（如各民主党派）、人民群众团体（如工会、妇联、共青团）、社会公益团体（如基金会）、文学艺术团体（如作家协会）、学术研究团体（如数学学会）。
民政部门主要管理三类法人单位：（1）社会团体法人;（2）民办非企业法人（如民办学校、民办医院、民办图书馆、民办博物馆、民办科技馆等）；（3）村委会和社区居委会。
注：在欧美国家，慈善基金会属于财团法人。我国现行法律尚未建立财团法人的概念。
业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
维修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。一般情况下维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。
