近些年，作为我国国民经济支柱的房地产行业始终处在舆论的风口浪尖上，从暴利的指责、土地征用乱象到大肆兴建对周边环境的破坏，这一行业在公众层面的不良形象已成为众多房地产企业背上的社会包袱。

    反观全球趋势，联合国全球契约与皇家特许测量师学会(RICS)在去年已经宣布将共同为土地、房地产与建筑行业制定“企业责任最佳实践指南”，并且，这是联合国第一次针对特定领域的企业提出可持续发展倡议。可以说，在国际上，房地产正以领先各行业的姿态肩负起对企业社会责任的承担。

    2015年3月27日，恰逢皇家特许测量师学会国际论坛在北京召开，该学会北亚区传播及对外事务总监殷晖与联合国全球契约——房地产领域企业责任最佳实践标准指导小组成员、新加坡城市发展有限公司首席可持续发展总监晏洁慧共同接受了《公益时报》的专访，深入浅出地分析了全球房地产业乐于承担企业社会责任的原因，并提供了翔实的国外案例。

    抛向房地产业的CSR绣球

    土地、房地产与建筑行业不仅在我国维持着经济上行，在世界范围内，这个行业也汇聚了全球近70%的财富，其GDP贡献率和就业率也分别达10%和7%。而无论在施工还是使用阶段，该行业对土地开发、资源利用和废弃物产生都影响甚大。另外，还会牵涉人权、劳工以及贪污等一系列社会问题。

    为了在这一行业中进一步推广可持续发展的业务模式，2014年初，联合国全球契约(UN Global Compact)首次为特定领域的企业提出可持续发展倡议，在为期两年的联合行动中，与皇家特许测量师学会一道为这一行业制定“企业责任最佳实践指南”，并重点达成三个目标：了解该行业在涉及全球契约中有关人权、劳工、环境和反贪腐及其他议题时面临的主要机遇和挑战；联合全球契约参与方中从事该领域的企业、房地产用户和其他相关利益者，学习已有的最佳实践，加大倡议力度，推动可持续发展；在联合国全球契约“十项原则”的基础上，为该行业和其下游用户制定“最佳实践标准”，应对上述问题，抓住可持续发展带来的机遇。

    为何全球第一份“企业责任最佳实践指南”会诞生在房地产行业，倒也不难理解。毕竟，无论我们身处哪个行业，我们都需要一个赖以栖息和发展事业的建筑空间，在今天，这个空间是否环保、是否省电节水，比以往任何一个时间都来得重要，这个行业深深影响着其他的行业和企业。有数据统计，房地产业承载了全世界40%的电耗、30%的温室气体排放和40%的自然资源消耗。所以，无论在其内外，房地产业以其今天所处的位置，它的一举一动都能引领大规模的改变。

    殷晖补充道：“在许多领域，企业和企业领导人未来都将面临一个全新的主题——创造利润，肩负责任。这不仅仅要求企业财务透明、业绩良好，还需要承担起相应的社会责任。鉴于其对于经济、环境和社会的影响，房地产业更是应起到带头作用：既要建造优质的建筑，又要兼顾社会责任。这也正是皇家特许测量师学会与联合国全球契约组织携手打造面向整个房地产业的‘最佳实践指南’的原因。自初步草案公布以来的短短几个月内，世界各地的主要房地产与建筑企业都举行了地区意见公开征询活动。所有建议都将反馈至皇家特许测量师学会与联合国全球契约组织进行汇总编辑。”

    这份有史以来的第一部行业性企业责任最佳实践指南将在今年6月正式出炉，它用75页的指导性语言引导整个房地产行业走向可持续化，也引导各行各业的房屋使用者、承租者和办公场所的员工走向环保与对社会负责。

    CSR已成为商业重要砝码

    在过去的15至20年间，世界上形成了许多全球性的衡量标准，比如这次引领发布这份指南的联合国全球契约就发蒙于2000年。在此之后，更有一系列的标准相继启动，如道琼斯可持续发展指数(Dow Jones Sustainability Indices)、富时社会责任指数(FTSE4Good Index)、最近发布的全球百家可持续公司名单以及MSCI指数，具体到房地产领域则有全球房地产可持续性标准(GRESB)。这些指数的重要性在于，如今许多投资超百万甚至上亿美元的机构投资商十分看重依据这些国际性指数形成的公司排名，这些排名会根据“三重底线”来考察一间公司的表现，也就是说，投资商不仅看重公司的经济状况，也同样重视社会与环境方面的表现。而社会责任投资类的基金更看重环境议题和社会议题，这就牵涉到公司的碳排放表现、对劳工的使用状况、对社区的贡献等等。其中，全球最大的非营利组织之一“碳排放披露项目”(Carbon Disclosure Project)就负责收集全球主要公司的碳排放表现数据，最近两年更是扩展至污水排放方面，这些数据也会传递到投资者的手上。

    而在最近几年的经济危机中，由于许多大公司在一夜之间倒闭，世界上对于公司治理和加大透明度的呼声越来越大，希望这些大公司能够向股东披露他们的商业操守和表现，以免再次制造像雷曼公司倒闭时带来的大规模恐慌。

    于是，我们可以看到，香港证券交易所将在2015年将可持续性报告列为上市公司强制性报告，采取同样做法的还有新加坡交易所。在英国，伦敦证券交易所也于去年十月宣布，规定所有上市公司必须上报他们在全球各分支的碳排放表现。这些趋势表明，全球的商业面貌已经大大进化，社会在呼唤更负责的商业操守、信息分享机制和更透明的公司情况披露。

    从员工和顾客的角度来说，大型调研公司的调查数据也验证了同样的趋势。麦肯锡的一份调查显示，超过一半以上的员工希望与对社会和环境负责的公司共事，尼尔森更是发现67%的业务主管更愿意在对社会负责的公司工作，51%的年轻人愿意花更多的钱去购买可持续化的产品，如果算上49岁以内的受访者，这个比例要超过80%。所以，这是一个巨大的市场，从商业利益的角度来说，执行可持续的商业准则、生产对社会和环境负责的产品也顺理成章。

    他山之石：新加坡城市发展有限公司(CDL)

    成立于1963年的新加坡城市发展有限公司(City Developments Ltd.)如今在全球22个国家拥有分支，其核心业务是地产开发、高级公寓和住宅房地产的建造，同时也持有物业，拥有众多商业房产。其酒店业务品牌千禧国敦(Millennium & Copthorne)是伦敦证券交易所的上市公司，在全球拥有120家酒店。城市发展有限公司是新加坡第二大房地产集团，由于其所处的显著地位，公司十分重视负责任的商业操守，引领行业做出改变。

    新加坡是世界著名的花园城市，但在上世纪90年代，新加坡的建筑行业通常的做法也是在建造之前破坏原址上的一切，房地产业背负的更多是唯利是图和玷污环境的恶名。1995年，希望有所改变的城市发展有限公司提出了“边建造边保护”的商业愿景。为此理念的实现，公司对内部政策做出了大范围的修改，颁布了众多准则。这些准则不仅在内部被员工遵守，更重要的是，它们更被传递到各级承建商、建筑队、咨询师、工程师的手中，后者必须按要求施工、采购符合标准的建筑材料并保护工地原址的生态多样性。

    在施工之前，公司会对工地进行一项“生态多样性影响测试”，力求将原址的生态面貌恢复到建好后的场所内。对于建筑工地上原有的每一棵树，公司都采取尽量保护的措施，在不得已的情况下才将其迁往他所。该公司也是新加坡第一家发布可持续性报告的房地产公司。

    当然，能真正有效地执行CSR策略也取决于公司管理架构。在城市发展有限公司，主管CSR的首席可持续发展官直接向公司副董事长汇报，而后者直接向董事会汇报，从CSR主要负责人到公司高层决策并没有过多的层级。而向下，首席可持续发展官向各个部门负责人发号施令。而在公司底层，即使是司机、快递员、厨师也都要认真执行这其中的具体要求。举例来说，整间公司要求每张打印纸必须完成双面打印，公司每个季度更会按部门统计纸张的使用量，诸如此类的统计数据将与公司的EHS（环境、健康与安全）政策标准进行核对。

    在新加坡，登革热是易发病之一，城市发展有限公司与新加坡国家环境署一道教导购房者如何避免产生滋生蚊虫的非流动水。公司还欢迎绿色家具商前来展示产品，引导购房者购买。据世界绿色建筑理事会(World Green Building Council)统计，房屋的使用者最多可对整座建筑制造17%的耗电量，由此，城市发展有限公司发起了“绿色承租”，让承租者秉持良好的行为习惯，这项举措已实施了13个年头。由于新加坡室外十分炎热，每座大厦内的空调温度都非常低，从2007起，城市发展有限公司发起“调高一度”的倡议，在两年后，得到了整个新加坡全面的参与……

    城市发展有限公司所掀起的CSR浪潮并不是由法规要求所引发，但CSR的基石却恰恰在于比法规多走一步，真正把环境和社区放在公司发展规划当中。

    ■ 本报记者 高文兴