用油布和几根木棍撑起来的简陋棚子，嘈杂的小巷，露天堆积的垃圾，开放式的下水道……这是2008年获得奥斯卡最佳影片的电影《贫民窟的百万富翁》中所展现的贫民窟街景。

    城市化之痛：贫富差距

    普丽娅(Priya)一家4口以前就是这样的贫民窟中的居民。他们住在斯里兰卡首都科伦坡的一个城中村，人均住房面积只有5平方米，和1400多人共用一个厕所。斯里兰卡2013年的经济增长率为7.2%，是亚洲除中国以外经济增长最快的国家之一。斯里兰卡央行预计，2016年该国将迈进中高收入国家行列。但在科伦坡，仍有近54%的人住在市中心的贫民窟中。

    “不过，现在我再也不用担心女儿洗澡的问题了，以前她不得不去公共厕所，还要排很长的队。”普丽娅说道，他们一家现在已经搬进一个13层的现代公寓，两室一厅，而且有独立的卫浴、厨房和其他现代化设施。

    这一切的改变都源于达林·古纳塞克拉博士(Darin Gunesekera)，在斯里兰卡，他被贫民窟的居民称为“土地解放者”。古纳塞克拉通过一种传统的金融融资工具REIT（房地产信托投资基金），3年内成功地让675个家庭、近4000名棚户居民搬入现代化居所。

    “我是个商人，喜欢从现实的角度考虑和解决问题。”古纳塞克拉说。

    难题：穷人无信用

    1998年，世界银行在斯里兰卡做“改善贫民窟居住条件”的项目调研，古纳塞克拉被邀请参观“一些具有代表性的地方”。

    斯里兰卡首都科伦坡土地成本高昂，很多低收入人群只能非法占用公共用地。他们虽然借此获得了落脚之地，但仍然无法获得任何房屋服务；而土地的名义所有者也蒙受损失：拥有名义上的所有权，但无法驱赶那些非法占据者，更不用提实现土地的有效利用。在古纳塞克拉看来，贫民窟拥挤不堪的原因不是人口密度高，而是土地没得到有效利用。科伦坡的贫民窟中每户人家的平均用地面积达到60平方米，但真正设计良好的高层公寓，实际需要的土地是非常少的。换而言之，通过建造现代化的公寓代替棚户，可以释放出更多的土地用作商业或其他用途。而且，公用事业公司（水、电、煤气公司）也可以进入并收取费用，政府也可以获得税收。

    “1998年，科伦坡有6.5万个家庭住在城中村的棚户中。我发现仅使用他们所占土地的40%就能为他们提供崭新的现代住宅。”古纳塞克拉说，他最终提供的13层公寓，确实仅需要140平方米土地覆盖。古纳塞克拉说，起初，政府并不同意这一房屋重建计划，斯里兰卡住建部的官员告诉他整个城市没有闲置土地让他做“试验”。“开发商认为贫民窟的人不值得信任，银行也只对贷款项目感兴趣。”他说。

    古纳塞克拉最终选择最传统也最保守的金融工具REIT，这是一种为房地产企业融资的手段，上世纪60年代兴起于美国，可直接将房地产项目的融资拆成股份，在证券交易所交易。

    双赢路径：社会性投资

    古纳塞克拉把他的项目称为S-REIT，S意味着social（社会性）。他将棚户居民占据的土地打包成基金，在资本市场上以股份形式分期售卖，作为交换，他们将拥有独立公寓的产权。除去划分给棚户居民的土地，其余土地将由信托公司托管，投资者和原本土地所有者将共同获得土地的增值和租金收入。

    古纳塞克拉游说政府和开发商换一种思维方式，他劝说政府给他认证棚户居民财产转让的权力，政府的角色变成监管：批准通过S-REIT、监管房屋重建计划、保证基金的透明和注册房屋独立产权。而开发商也因信托基金最终将在公开市场交易而把贫民窟居民真正视为客户。

    当时的总统马欣达·拉贾帕克萨(Mahinda Rajapaksa)最终同意给古纳塞克拉超过4.4万平方米的政府所有地试验。房屋重建计划花了18个月，除去为棚户居民提供的现代化住所，有73%的土地被释放出商业价值。超过4000名居民搬进了这个名为“千禧城”(Millennium City)的新公寓，并且拥有政府认证的独立产权。在完成这一系列的交易后，2001年初信托基金解散。由于此块土地所有者为政府，所以后期开发的土地增值和租金全部由投资者获得。

    “目前S-REIT已经被斯里兰卡的国防部和城市规划部批准应用，联合整体改造科伦坡，”古纳塞克拉说，“现在每天都有不同的土地被竞标，棚户区的人民住进新的现代化居所，土地释放出更多商业效益。”

    “我把贫民窟的人带进了房地产阶梯，把其他人带进了金融资产阶梯。”古纳塞克拉在评论项目的意义时讲道，贫民窟的居民们获得了像中产阶级一样的体面有尊严的生活，也增强了社会阶层间的流动性。S-REIT的模型更受到联合国表彰，被作为“改善贫民窟住宅建筑”的最佳案例之一在全球推广。

    （据《财智生活》）