无物业社区治理的“申宏经验”

　　居住社区(住宅小区)是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。住宅物业管理不仅是回应群众关切、提升居民幸福感的“关键小事”，更是关系城市安全运行和社会稳定的“民生大事”。2025年8月15日发布的《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》中明确提出要实施物业服务质量提升行动，调动人民群众参与城市治理的积极性、主动性、创造性，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。

　　显然，加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要是当前基层社会治理的重要任务。然而，在实际生活中仍存在一些无物业管理的小区，它们成为城市治理的“盲点”。这些小区在治理架构上，由于缺乏明晰的治理主体，公共事务陷入“人人都可管，人人都不管”的混乱状态，且业委会成立难、运行难，相关的规则体系不完善。在居民观念上，长期处于无物业管理的“免费”状态，使得部分居民将公共服务视为理所当然的福利。同时，居民解决问题的内生动力不足，需要重燃居民对共建、共治、共享美好家园的向往与信心。在治理资金上，部分居民因对服务不满或抱有“搭便车”心理而拒绝缴费，催缴缺乏有效手段，全靠邻里情面和个人自觉，即使收到了费用，由谁来管理、如何入账、怎样公开，都缺乏专业和透明的机制，长此以往，小区形成“无钱办事”的恶性循环。

　　江苏省太仓市高新区申宏小区，作为无物业社区治理的典型样本，始终以问题为导向，着力解决“无人管事”、“无钱办事”、“无处议事”三大困境，聚焦治理过程中的痛点、难点、堵点，积极构建起一套以党建引领为根本、居民自治为基础、多元协同为保障的治理体系，不断增强居民的获得感、幸福感和安全感。

　　坚持党建引领，把握基层治理“方向盘”

　　”党建引领是基层物业治理的“根”和“魂”，是整合社区资源、优化社区治理效能、提升社区服务水平的关键所在。申宏小区积极推进“红色物业”，在基层党组织指导下实现物业管理从“被动应付”到“主动服务”，交出了一份基层治理暖心答卷。

　　第一，构建治理体系，延伸服务触角。为破解无物业管理小区“群龙无首”的难题，申宏小区在前期实地调研的基础上创新制度设置，率先派驻党支部开展服务与治理。针对小区内租户数量多、流动速度快的特点，搭建“社区党组织—网格党支部—楼栋党小组—党员中心户”四级组织体系，明确各级在政策宣传、需求收集、矛盾调解中的核心职责，让治理力量层层覆盖，精准到“神经末梢”。同时，在街道物管办的指导下，社区党组织牵头成立工作专班，召开专题会议研究制定《申宏小区物业入驻试点工作方案》，明确工作目标、实施步骤和时间节点，确保各项工作能够有序推进。社区还整合多方治理力量，充分发挥居委会、业委会的作用，形成“一月一议”的横向议事机制，针对各类关键问题严格执行信息双公示制度，保障居民的知情权与监督权。

　　第二，发挥党员作用，下沉治理力量。党员在基层物业治理中扮演着政策宣传员、矛盾调解员、行动示范员和监督员等多重角色，是将党的政治优势、组织优势转化为治理效能，提升基层治理水平的关键力量。申宏小区实施“党员作表率”工程，要求党员在带头缴纳物业费或公共管理费、参与志愿服务、维护公共环境等方面走在前列，用“一人带动一户、一户带动一片”的方式，发挥党员的先锋模范作用。同时，鼓励党员深入群众，围绕社区治理的难点、痛点、堵点开展调研，形成书面提案，由党组织审核后纳入“红色议事厅”议程。社区还在实践过程中积极发掘和培育表现突出的党员和居民代表，通过民主推荐构建议事核心，为社区自治注入源源不断的力量，形成“党员带头、群众参与、共建共享”的良性治理循环。

　　第三，强化阵地建设，打造“共治”舞台。申宏小区在整合现有资源的基础上，打造了“线上+线下”融合的立体化社区治理阵地。在线下，通过“邻里会客厅”、“回音壁”、“共享工具房”、“爱心花园”等化闲置空间为治理枢纽，注重在阵地听民声、知民情、汇民意，将居民从治理决策的“旁观者”变成“参与者”。在线上，建立“楼组微信群”和“小区公众号”，构建覆盖全社区的数字化沟通网络，及时向居民传达重要信息，同时在微信群或小程序中不定期发布志愿服务活动，实现供需精准匹配，变虚拟社群为智慧引擎。

　　激活居民自治，搭建民主协商“连心桥”

　　只有真正把群众发动起来，基层治理才能获得最深厚、最持久的动力源泉。申宏小区通过搭建民主协商“连心桥”，以居民的实际需求为引，听民声、汇民意、解民情，让居民在参与自家小区事务的过程中提升主人翁意识，形成共建共治共享美好格局。

　　第一， 听取居民意见，重视居民需求。居民在社区中并非被动的服务者，而是社区真正的主人翁、共建共治共享格局中不可或缺的核心力量。因此，围绕居民集中反映的小区治理难点、痛点问题，申宏小区通过意愿调查问卷、入户走访等形式，梳理形成《2025年度小区协商议事清单》，明确基础设施改造、安全隐患政治等几项重点任务，将议事成果转化为治理实效。同时，在“需求清单+服务清单+公示清单”三张清单的基础上创新推出“基础服务+增值服务+特惠服务”三级菜单，实现“群众点单、社区派单、党员接单、组织评单”闭环管理，为居民提供日常清扫、安全保障、水电维修、家政保洁等服务，切实提升居民“幸福指数”。

　　第二， 完善业委会建设，撬动治理效能。业委会是业主和物业企业之间的桥梁纽带，是基层治理的重要力量。基于业主大会和业委会作用发挥缺位的现实困境，申宏小区通过构建“三大纽带”给出了破局之钥：以情感纽带聚人心，借助“民生微实事”项目用实实在在的惠民举措不断筑牢居民的“家园认同”;以利益纽带固根基，坚持“资源共享、收益共用”原则，开创“方案公开、资金公开、进度公开”的“玻璃口袋”模式;以服务纽带赢口碑，聚焦居民的实际需求和现实问题，设计开展多样化的活动。同时，申宏小区推动制定业委会议事规则、小区管理规约等制度，用好居民议事机制和公示栏，使居民自治有章可循、有规可依。

　　第三，打造议事平台，激活自治活力。申宏小区在物业入驻后，积极建构“社区党组织、物业服务企业、业主委员会”三方协同的常态化治理架构。在此基础上，申宏小区着力构建“宏观—中观—微观”三级议事体系，拓宽居民参与渠道。在小区层面，规范化运营“红色议事厅”，并创新采用“户外纳凉会”、“围桌夜话”等接地气的形式，与居民面对面拉家常、听建议、议难题。在楼栋层面，探索建立“楼道议事会”等微载体，由楼组长牵头，围绕楼道卫生、邻里公约、小微设施更新等“家门口”的事务进行商议决策。同时，为确保议事不止于“议”，更能落地成“果”，申宏小区系统实践“民主协商五步工作法”，推动居民从方案制定到执行落地全过程参与，形成治理闭环。

　　推动多元协同，绘制共建共享“同心圆”

　　为了充分发挥多元主体协同的作用，申宏小区以“小切口”聚“大智慧”，从“停车难”这一问题出发，探索出一条行之有效的治理路径。不仅明确“1+5”治理主体，而且通过线上平台建设与线下阵地打造相结合的方式，将议事决事于民、成效惠之于民，营造了邻里和睦、互信互助的“软环境”。

　　第一，实施开源节流，破解“无钱”难题。无物业小区治理，资金是绕不开的坎。为了“有钱办事”，申宏小区主动对接街道、区级部门，系统梳理并申请社区治理、老旧小区改造等专项经费，同时鼓励辖区内企事业单位、商户通过设立社区基金、项目冠名等方式进行公益捐赠，并提供荣誉表彰等激励政策，通过多主体协同发力，共筑小区“钱袋子”。申宏小区还探索“自我造血”路径，不仅将辖区范围内的闲置用房、公共广告位、停车位等资源进行规范化管理和运营，而且发展服务型经济，支持依法依规成立社区企业或社会组织，提供居家养老、托幼、快递代管等低偿便民服务，所得资金反哺社区治理支出。而针对“钱袋子”怎么管?申宏小区则建立动态调节机制，将经费使用纳入居务公开，每季度公开收支明细，接受居民评议，形成“花钱必问效，无效必问责”的闭环。

　　第二，明确治理主体，创新联动机制。如何实现有效的“多元协同治理”是化解基层治理难题的关键所在。申宏小区在解决“停车难”问题中明确“1+5”治理主体，即以党组织为核心，发挥居委会、业委会、居民、政府职能部门和社会力量的作用。而为使多元联动机制从“建起来”到“转起来”再到“顺起来”，申宏小区从四个维度出发进行保障：在组织维度，设立“党群服务站”，实现“一门受理、协同处置”，并培育专业化的社区工作者队伍;在流程维度，建立问题处理“六步”流程单，形成从诉求提出到结果反馈的全闭环管理，并制定“三级议事决策清单”，提高议事效率;在沟通维度，每次议事必形成清晰的《会议纪要》，并向居民公开发布，减少沟通成本;在动力维度，精神激励和物质激励双管齐下，激发居民参与的热情。

　　第三，数字技术赋能，提升治理效率。顺应数智时代的发展，申宏小区以“智慧社区”平台建设为核心，积极打造集通知发布、线上议事、物业报修、费用缴纳等功能于一体的小程序或APP，打通服务居民的“最后一米”。同时，申宏小区主动接城市管理、公安等部门数据，实现人口、车辆等基础信息动态更新，优化报修、投诉处理流程，实行“接单-分配-处理-回访”线上跟踪，明确各环节时限，提升响应效率。申宏小区还同步建立物业企业与项目经理信用档案，实施“亮灯预警”和“评星定级”机制，对投诉率高、服务差的物业企业进行警示、约谈甚至退出处理，倒逼其提升服务质量

　　住宅小区物业管理事关群众生活品质，是一项关系千家万户的“民生幸福工程”，是社区治理的重要组成部分。为统筹协调破解无物业小区存在的“无人管事”、“无钱办事”、“无处议事”等难题，需要全局统筹、上下联动、多方协同，从以下几个方面重点着手：

　　一是坚持党建引领与居民自治深度融合，筑牢治理根基。充分发挥基层党组织领导核心作用，牢牢把稳治理方向。同步激活居民自治活力，通过协商议事平台提升居民主人翁意识，形成党组织引领下的共建共治共享生动局面。

　　二是创新多元协同与精准服务双向赋能，破解治理难题。着力构建“1+5”多元主体协同机制，打造“线上+线下”融合的服务平台，系统破解资金短缺、服务缺位等难题，实现从“无人管”到“共同管”的治理升级。

　　三是推动数字赋能与制度保障协同发力，提升治理效能。运用“智慧社区”平台优化服务流程，完善议事决策和监督机制，持续巩固无物业小区治理成果，让居民在家门口感受到实实在在的获得感、幸福感、安全感。

　　（贾惠丹，华东理工大学社会工作与社会政策研究院研究助理）